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弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

作者:格隆汇 GabyY

开辟境外融资渠道成症结

年关将至,房地产公司偿债高峰期降临,多家房企麋集到场刊行境外债的海潮,依据公然材料显现:近三年房企境外融资总额(如下图),增进发作期在2017年达500亿美圆,较2016年增进近4倍;而2018年停止至11月已差不多与客岁持平。

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

回忆房企涌入刊行境外债高潮,实在已不是新鲜事,从2013年至今最少已有5年时候,对照2018年下半年胜利刊行美圆债的房企,发明其票息利率已不再是“企业到外洋媷羊毛”的局势。其票息率已连续被推高,从往年终的多年期美债4%-9%的本钱局限一跃上升至现在恒大刊行的美债高达13.75%。

像恒大这类房企龙头企业也面对一样“高本钱发债”的挑选,别的中斗室企更是普遍现象。纠其重要原因是由于国内融资状况的收紧:

1)银行开辟贷收紧:主如果银行对房企信贷投放的门坎和羁系进一步收紧,自客岁以来,商业银行调解开辟贷,特别是对中小型房地产公司的放宽收紧,即使是大型房企也面对收紧压力;

2)境内金融市场连续疲软,以托付贷款、信任为代表的房地产非标融资削减,2018年最先委贷范围敏捷下落,上半年共削减8008亿;

3)境内股权、债权融资回落:从2017年起国内股权融资最先大幅回落,2017年同降83%,一向连结低位连续至今。

而美国进入加息周期,推动了近期境外债利钱上升。前面是调控限定贩卖回款,背面是国内融资天气进入“穷冬”,在如许四面楚歌的状况下,房企只能蒙受较高的融资本钱以确保资金融通和债权构造妥当。并且,可预感将来的市场利率仍会连续上升。

下图为往年下半年以来,多家房企刊行境外美圆债状况。很多企业票息率凌驾10%的多家房企刊行美债,这个中有一家往年于香港新上市的房企——弘阳地产,初次胜利刊行票息率13.5%的高息美债。

高票息率境外债不克不及和风险划等号,应当从房企本身的红利才能和还款才能来看,就是房地产影响将来贩卖潜力的土储状况和欠债状况。从下图中,我们看到现代置业、恒大地产、茂业国际和弘阳地产刊行美债票息率都凌驾13%。这里我们重点看看这只新股——弘阳地产。

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

合约贩卖迅猛上升垫定红利才能

依据弘阳地产2018年中期报表露,弘阳地产2018年上半年签约贩卖金额较客岁同期增进188.4%,完成创纪录的212亿元,凌驾2017年整年贩卖额。且依据克而瑞数据宣布,停止至2018年1-11月贩卖金额为378.2亿(如下图),由年终初次进入TOP100排行榜的95位上升至现在的62位;权益金额为247亿,排名74位;(如下图)

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

(图片泉源:克而瑞数据)

从新增地皮货值来看,2018年1-11月弘阳地产为336.1亿元人民币,在中国房地产企业TOP100中排名54位。(如下图)新增地皮代价为159.7亿,排名50位;新增地皮建面为268.7万平方米,排名第55位。

弘阳地产经由1995年至2016年佛系的深耕细作,19年扎根南京和长三角经济圈生长,在打下坚实基础后,最近几年以惊人速率生长;从客岁最先发力,于往年在港胜利上市并进入房地产TOP100排行榜,且势头一发不可收拾,在合约贩卖、土储拓展方面排名急剧拉升,积累已久的深挚功力方得初露毫光。

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

(图片泉源:克而瑞数据)

弘阳地产资本贮备的范例组成也一样值得存眷。停止2018年6月30日,已完工物业12.9582万平方米,开辟中物业742.71万平方米,将来开辟物业398.796万平方米,投资物业44.69万平方米。其开辟中、未开辟物业占比高达95%,申明公司将来可售货值和结转面积将会连结大幅增进,后继潜力伟大。 另外,弘阳期末团体存货约209亿,个中完工代售的货值仅8.7亿,4%的现房库存率处于行业较低程度,反映出公司优异的去化率。

在房地产行业团体增速放缓状况下,弘阳显然是一支逆势生长的房地产新股。虽然近期的高息外债引发市场存眷,但作为投资者,照样要从硬币的两面来斟酌,回归到公司债权端状况来剖析。

债权优化保证可连续生长安全性

1、由于弘阳地产正处于疾速生长的阶段,疾速拿地扩大就决议了公司的净欠债率不会低。但笔者发明其净欠债率有显着下落趋向。

如图弘阳近四年净欠债率走势图,停止至2018年6月30日,弘阳净欠债率为80.8%,较2017年下落近30%,(如下图)重要由于2018年公司上市后,召募的30%资金用于了偿债权,进一步调解优化债权构造,且预期岁尾净欠债率会有进一步下落空间。

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

债权构造来看,弘阳一年内需了偿38.24亿人民币,(如下图)加上别的债权统共128.46亿人民币,即使是现阶段合约贩卖415亿,公司权益金额占比50%达247亿的状况下,已完全能够掩盖其债权金额,短时间来看没有偿债压力。而从2-5年内债权总计80亿来看,依据公司现在为止1199万平方米的总土储存量和贩卖增进来看,压力不大。

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

2、高息美债怎么看,1)往年11 月今后,地产企业境外融资最先增添,12 月刚刚最先,已有很多地产公司宣布了融资设计。地产企业境外发债的本钱也在赓续推高已成趋向,(如下图)弘阳此时刊行13.5%票息率总计3.8亿美圆债(包孕12月中的增發)实则是好事情,由于跟着美圆后期连续加息,企业境外融资的困难度还会赓续增添。2)从弘阳债权构造看,这类高息单子占比总欠债362亿仅約7%,以是实在影响并不会太大。

票息率高并不等于风险高,相似恒大这类房地产龙头企业刊行美债票息率到达13.75%,以是不克不及混为一谈,追其基础要看公司净欠债状况。

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

(图片泉源:海通证券研究所)

3、对照偕行业公司的净欠债率有上风,停止6月30日,弘阳地产净欠债率为80.8%,连结妥当的财政构造。对照偕行都具有较强的竞争力。(如下图),现在,行业内扩大迅猛的闽系房企如正荣、融信,净欠债率都较高,分别为171.8%、140%。而敏捷生长的弘阳仍连结较低的欠债率,公司总有息欠债为128亿,也处于行业较低程度,这意味着弘阳依然具有较大的欠债提拔空间,能够支持营业范围进一步扩大。  

弘阳地产(1996.HK):穷冬中连结高质量增进,蓄势以待发

从公司最近几年疾速扩大的历程来看,债权扩大与利润开释存在滞后,但由于国内融资状况依然慌张 以是仍需借助外债,且高息重要遭到美国加息影响,全部房地产行业都在上升 ,后期跟着行业逐步回暖,这短暂的压力会跟着公司后期结转和贩卖回款获得减缓。

团体来讲,净欠债率的下落和新增土储货值为弘阳地产在行业冷冬供应抗风险才能的有用支持,由市场排名中看到,在稳定性和可连续生长上具有肯定的行业上风。

 结束语:

停止至2018年12月27日,弘阳地产现在总市值97.61亿,PE为6.8倍,PB为0.81,依据中期报来看,公司基本面状况良好,地皮贮备充分,且财政妥当较偕行上风显着,风险可控,债权构造公道并连续进一步优化,;加上公司长期有用的计谋定位,和跟着客岁结转回款的并入,公司酝酿已久的潜力逐步发作出来照样极有能够

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